Immobilie als Geldanlage
Fast keine Zinsen bei Rücklagen auf dem Sparbuch und Darlehenszinsen zum Teil unter 2 %. Das ist die aktuelle Ausgangslage, bei der immer mehr Deutsche darüber nachdenken, sich Immobilieneigentum zu schaffen. Mietfreies Wohnen im Alter oder eine Immobilie als Kapitalanlage stehen hoch im Kurs. Es gibt einigen Nachholbedarf, denn aktuell besitzen nur 54 % der Bürger Wohneigentum.
Wenn man sich mit dem Gedanken einer Investition beschäftigt, steht an erster Stelle die Überprüfung der finanziellen Ausgangssituation. Eigenkapital muss vorhanden sein. Bedenken Sie, dass die Kaufnebenkosten, wie Maklergebühren, Grunderwerbssteuer und Notarkosten den Preis der Immobilie um bis zu 10 % erhöhen. Daher ist ein Eigenkapitalquote von 20 % des Gesamtpreises Voraussetzung – besser sind 30 %. Der Sollzins einer Finanzierung ist umso höher, je mehr Fremdkapital benötigt wird.
Weitere Rücklagen für unerwartete Kosten, wie Reparaturen oder Modernisierungen, müssen vorhanden sein.
Bei einer Immobilienfinanzierung handelt es sich um eine sehr langfristige Bindung. Nicht vorhersehbare Ereignisse, wie Arbeitslosigkeit, Krankheit oder Todesfall können zur Zahlungsunfähigkeit führen. Eine Zwangsversteigerung kann die Folge sein. Um das Kreditausfallrisiko möglichst gering zu halten, empfiehlt sich auf jeden Fall der Abschluss einer Risikolebens- und Berufsunfähigkeitsversicherung
Leider wird weniger liquiditätsstarken Personen der Kauf einer Immobilie durch „Schönrechnungen“ schmackhaft gemacht. Hierbei werden häufig lediglich die aktuellen Mietkosten der Darlehensrate gegenübergestellt. Auch werden diverse Steuervorteile eingerechnet, um die monatliche Rate auf den ersten Blick geringer erscheinen zu lassen. Ihnen sollte bewusst sein, dass die Nebenkosten einer eigenen Immobilie wesentlich höher als die einer Mietwohnung sind. Rücklagen, vor allem bei älteren Immobilien, müssen gebildet werden. Unvorhersehbare Reparaturen fallen meistens dann an, wenn man sie am wenigsten braucht. Ebenfalls zu beachten ist, dass nach Auslaufen einer Zinsfestschreibung das Risiko einer höheren Belastung gegeben ist. Nicht einhaltbare Immobilienfinanzierungen haben schon manche Privatinsolvenz verursacht.
Der historisch niedrige Sollzinssatz macht es einfacher sich das Eigenheim zu finanzieren. Seien Sie bei der Tilgung achtsam. Im Regelfall wird das Annuitätendarlehens gewählt. Bei diesem ist der Beitrag konstant und es werden sowohl Zinsen als auch der Tilgungsanteil bezahlt. In den ersten Jahren fallen fast nur Zinsen an, erst im Laufe der Jahre steigt der Anteil der Tilgung. Beispielsweise dauert die Rückzahlung eines Darlehens von € 200.000 und 2 % Sollzins bei anfänglicher Tilgung von 1 % über 55 Jahre. Bei 2 % reduziert sich diese auf gut 34 Jahre und bei 3 % liegt sie immer noch bei über 25 Jahren. Vereinbaren Sie Sondertilgungen, um die Laufzeit der Finanzierung zu verkürzen.
Die Gefahr, dass die Zinsen mittel- und langfristig steigen, ist groß. Der Zinssatz wird für eine feste Zeit, meist 10 Jahre, vereinbart. Nach dieser Festschreibung wird der Zins an das dann geltende Niveau angepasst. Somit kann sich bei der Anschlussfinanzierung die Belastung aus ihrem Darlehen erhöhen.
Es macht einen großen Unterschied, ob Sie die Immobilie „zum persönlichen Gebrauch“ nutzen und unter dem Aspekt mietfreies Wohnen in die Altersvorsorge einplanen, oder ob Sie sie als Renditeobjekt sehen. Bei privater Nutzung ist auch der ideelle Wert von Bedeutung, d.h. wie wohl fühle ich mich in meinem eigenen Heim. Unter dem Aspekt „Gewinn“ ist es schwierig, eine passende Immobilie in einer Gegend zu finden, die unter Abwanderung und Überalterung der Bevölkerung leidet. In manchen ländlichen Gegenden ist dies seit längerer Zeit der Fall. Eine Immobilie, die nicht vermietet werden kann, ist ein finanzieller Klotz am Bein. Haben Sie dann die Miete zur Tilgung der Darlehensraten eingeplant, wird die Situation kritisch.
Ballungszentren sind unter diesem Aspekt die bessere Wahl. Allerdings ist zu bedenken, dass die räumliche Entfernung groß sein kann und Differenzen mit dem Mieter nicht so einfach beigelegt werden können. Die Übergabe an eine Hausverwaltung reduziert wiederum die Einnahmen.
In den großen Städten haben sich in der Vergangenheit die Immobilienpreise zum Teil stark erhöht. Wichtig bei einer Immobilie ist immer die richtige Lage. Denn neben einer Mülldeponie oder in einem Viertel mit hohem Ausländeranteil ist die Chance der Vermietung oder eines Verkaufs vergleichsweise gering.
Eine aktuelle Studie von „Immobilienscout 24“ hat ergeben, dass ein Einfamilienhaus im Durchschnitt der 40 größten deutschen Städte € 548.483 kostet. Spitzenreiter ist München mit € 1,42 Mio. Die prozentuale Erhöhung der Miete hat nicht überall mit dem Anstieg der Anschaffungskosten mitgehalten. Somit ist es im aktuellen Marktumfeld schwierig, eine Mietrendite zu erzielen, die deutlich oberhalb der Inflationsrate liegt. Die Chance der Wertsteigerung von Immobilien ist gegeben, allerdings ist auf Grund der aktuellen Höhe der Preise kurzfristig die Luft dünn.
Die Deutschen, v.a. die Gruppe der 18- bis 24- jährigen, zieht es in die Städte. Lebten im Jahr 2000 15 % der Bürger in den 14 Großstädte mit einer Bevölkerung von über einer halben Million, sind es heute 16,4 %. Bis zum Jahr 2030 wird mit einem Anstieg auf 19 % gerechnet. Diese zunehmende Verstädterung wird lt. dem „Institut der deutschen Wirtschaft“ nicht zuletzt durch Zuwanderung aus dem Ausland getragen.
Es ist nicht sinnvoll, eine Immobilie als einzige Geldanlage besitzen zu wollen, denn es handelt sich um eine nicht liquide Anlageform. Ein schneller Verkauf, beispielsweise aus beruflichen Gründen oder bei einer Trennung, ist sehr schwierig.
Jegliche Form von Vermögensmanagement setzt die Streuung auf verschiedene Anlageklassen voraus. Sprechen Sie dazu mit Ihrem unabhängigen Finanzexperten.
