Immobilien-Teilverkauf Teil I

Bei der Altersvorsorge legen viele Menschen das Augenmerk vorrangig auf das Eigenheim. Doch welche Möglichkeiten gibt es, wenn Senioren plötzlich Kapital benötigen? Neben dem Verkauf des Objektes laufen in letzter Zeit verstärkt Werbespots zum sogenannten Immobilien-Teilverkauf. Das Versprechen lautet: Wer sich zu einem Teilverkauf entschließt, erlangt finanzielle Freiheit, ohne das Eigenheim komplett zu veräußern und umziehen zu müssen. Zudem kann das Objekt jederzeit vollständig verkauft, zurückerworben oder vererbt werden. Die Werbespots in TV und Internet zeigen glückliche Rentner, die dank des Teilverkaufs ihre Kinder finanziell unterstützen oder monatelang verreisen können.

Funktionsweise des Immobilien-Teilverkaufs

Der Hauseigentümer tritt einen Teil seiner Immobilie (meist max. 50 Prozent) für einen vereinbarten Kaufpreis ab. Die Höhe dessen richtet sich nach dem ermittelten Verkehrswert eines Sachverständigen. Nachfolgend bekommt der Teil-Verkäufer im Regelfall sofort die vereinbarte Summe ausbezahlt und erhält ein Nießbrauchsrecht, d.h. er kann die gesamte Immobilie weiter für sich nutzen. An den stillen Teilhaber wird nun ein monatliches Nutzungsentgelt fällig. Laut den Werbeslogans hat der Verkäufer weiterhin die volle Kontrolle und kann über Renovierungen und Umbauten frei entscheiden.

Fallstricke

Auf den ersten Blick klingt das Konzept einfach und verlockend, dahinter verbergen sich jedoch Fallstricke, äußern Marktbeobachter und die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Primär ist das hohe monatliche Nutzungsentgelt zu nennen. Marktrecherchen zufolge liegt der Betrag derzeit zwischen fünf und knapp sieben Prozent des Wertes vom verkauften Immobilienteil p.a. Aufgrund Zinserhöhungen der Europäischen Zentralbank (EZB) stiegen die Gebühren in den vergangenen Monaten.

Beispiel: Immobilienwert € 400.000, der Teilverkauf beträgt 37 Prozent und entspricht damit einer Auszahlung von € 150.000; lt. der Website des Anbieters Heimkapital liegt das monatliche Nutzungsentgelt bei mindestens € 624; beim Verkauf von 50 Prozent werden geringstenfalls € 832 fällig.

Nutzungsentgelt

Normalerweise gilt das Nutzungsentgelt nur für eine bestimmte Zeit und wird dann neu vereinbart. Zudem bestehen lt. der Verbraucherzentrale Bundesverband (VZBV) variable Konzepte, bei welchen der monatliche Betrag an die Inflation gekoppelt ist. Rechnet man die Nutzungsentgelte hoch, so zeigt sich wie lukrativ dieses Produkt für den Anbieter ist, schreibt der VZBV auf seiner Website. In obigen Beispielen haben die Anbieter auch ohne jegliche Erhöhung des Entgelts nach 20 Jahren den Kaufpreis über die monatlichen Beiträge bereits zurückerhalten. Zudem gehört dem Unternehmen dann ein Teil der Immobilie.

Keine Beteiligung an laufenden Kosten

Zu berücksichtigen ist auch, dass sich der Käufer nicht an den laufenden Kosten, wie etwa der Grundsteuer oder Instandhaltungen, beteiligt. "Die laufenden Kosten der Immobilie tragen Sie oft voll - obwohl es neben Ihnen einen Miteigentümer gibt", schreibt dazu die BaFin. Wenn teure Sanierungen anstehen, ist das zwingend in die Kalkulation einzubeziehen. Als Damoklesschwert zu sehen ist zudem die kürzlich vom EU-Parlament beschlossene Sanierungspflicht alter Gebäude. Genaue Vorgaben stehen noch nicht fest, allerdings steigt der Druck Immobilen energieeffizienter zu machen.

Zusätzliche Gebühren bei Rückkauf oder Gesamtverkauf

Der Immobilien-Teilverkauf wird mit dem Argument der Flexibilität beworben, denn der Verkäufer kann seinen Anteil zurückkaufen oder das gesamte Objekt veräußern. Aber auch hier fallen in der Regel beachtliche Kosten an. Bei einem Verkauf erheben Anbieter meist eine Gebühr von drei bis sechs Prozent vom Verkaufspreis - beim Rückkauf trägt der Eigentümer die Kaufnebenkosten, die zwischen neun und zwölf Prozent liegen.